부동산 계약 전 확인할 6가지, 검단 전세·매매는 집 보기부터 잔금까지
검단에서 아파트 전세·매매 계약을 앞두고 중개사무소 등록, 공제 증서, 전세가율, 등기부, 중개대상물 확인·설명서, 중개보수를 언제 보는지 집 보기·가계약금·본계약·잔금 순서로 정리했습니다. 인천 주택 중개보수 상한요율은 2026년 10월 12일 법령 원문으로 확인했습니다.
글 · 태양공인중개사사무소 인천 검단구 검단신도시 중개사무소 표시 정보
부동산 계약 전 확인할 것은 여섯 가지이고, 저마다 보는 때가 다릅니다. 중개사무소 등록과 공제 증서는 집을 보러 간 날, 전세가율은 가계약금을 보내기 전, 등기부와 중개대상물 확인·설명서는 계약서를 쓰는 자리에서 봅니다. 중개보수는 계약 전에 금액을 정해 잔금일에 내고, 등기부는 잔금 직전에 한 번 더 뗍니다.
검단은 사용승인 1년이 안 된 신축 단지와 분양권 거래가 함께 있어 볼 내용이 조금 다릅니다.
부동산 계약 전 확인, 집 보러 간 날에는 등록과 공제 증서
첫째는 등록관청에 개설등록을 마친 사무소인지입니다. 국토교통부 브이월드 '부동산 중개업 조회'에서 등록번호나 상호로 찾은 상호·대표자·소재지를 간판·명함과 맞춰 봅니다. 이 글을 쓴 태양공인중개사사무소(등록번호 3380-4359)도 같은 방법으로 상호·대표자·소재지를 확인할 수 있습니다.
둘째는 공제 증서 같은 보증 설정 증명서류입니다. 개업공인중개사는 업무 시작 전에 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고(공인중개사법 제30조제3항), 이 서류는 사무소 안에 겁니다(같은 법 제17조, 시행규칙 제10조제4호). 보장기간에 계약 예정일이 들어가는지 봐 둡니다.
가계약금을 보내기 전에는 전세가율
셋째는 전세라면 전세가율, 곧 보증금을 같은 단지·같은 크기 매매가로 나눈 값입니다. 2025년 10월~2026년 9월 84㎡대 실거래 중위값으로 셈하면 검단신도시 사업지구 분양 단지가 59.3%, 사업지구 밖 단지가 78.9%(각 단지 값의 중위)였고, 단지별 값은 아파트 전세가율 글에 있습니다.
보러 간 집의 전세가율이 그 단지 보통 값보다 눈에 띄게 높다면 매매 시세와 등기부의 빚을 함께 놓고 봅니다. 금액대별 전세 분포는 검단신도시 전세 글에 있습니다.
계약서를 쓰는 날, 등기부와 중개대상물 확인·설명서
넷째는 등기사항증명서(등기부)입니다. 서명 전에 뗀 등기부로 갑구의 소유자가 계약 상대와 같은지, 을구에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 보고, 계약금 계좌도 소유자 명의인지 맞춰 봅니다. 가계약금을 먼저 보낸다면 그 전에도 뗍니다.
검단 신축은 소유자 칸부터 봅니다. 금강펜테리움 센트럴파크는 2025년 10월 31일 사용승인 뒤에도 단지 이름으로 분양권 신고가 19건 나왔습니다(2025년 10월~2026년 9월 계약). 분양권은 등기 전의 권리라, 계약 상대가 아직 등기부에 소유자로 올라 있지 않을 수 있습니다.
신탁 등기가 있으면 소유자는 신탁회사입니다. 검단신도시에도 분양 때 시행사가 신탁회사였던 단지가 있었습니다(청약홈). 법이 설명 근거자료로 꼽는 서류에 신탁원부가 들어 있으니(공인중개사법 제25조제1항) 신탁 등기가 보이면 그것도 요청합니다.
다섯째는 중개대상물 확인·설명서입니다. 설명은 중개 완성 전에 해야 하니(같은 조항) 서명 전에 한 칸씩 읽습니다. 벽면·바닥면·도배 상태, 수도·전기·가스 등 시설물 상태, 취득 때 낼 조세의 종류와 세율이 확인 항목이고 주택 임대차는 관리비 금액도 들어가니(시행령 제21조제1항) 집을 볼 때 본 것과 대조합니다. 매도인·임대인이 상태 자료를 주지 않았다면 그 사실도 서류에 적혀야 합니다(같은 조 제2항).
인천 주택 중개보수, 계약 전에 금액을 정한다
여섯째는 중개보수입니다. 인천광역시 주택 중개보수 등에 관한 조례는 요율을 따로 두지 않고 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 한도를 따르게 했습니다(조례 제2조제1항). 그 아래 얼마로 할지는 계약서를 쓰기 전에 맞춰 둡니다.
사업지구 84㎡대 매매 중위값 6억1,300만원은 1천분의 4 구간이라 한쪽 상한이 245만2,000원, 신규 전세 중위값 3억6,000만원은 1천분의 3 구간이라 108만원입니다. 월세는 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 세고, 그 합이 5천만원 미만이면 100배 대신 70배를 더합니다(시행규칙 제20조제5항제1호).
| 거래 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 1천분의 6 | 25만원 |
| 매매·교환 | 5천만원 이상 2억원 미만 | 1천분의 5 | 80만원 |
| 매매·교환 | 2억원 이상 9억원 미만 | 1천분의 4 | — |
| 매매·교환 | 9억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 5 | — |
| 매매·교환 | 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 6 | — |
| 매매·교환 | 15억원 이상 | 1천분의 7 | — |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 임대차 등 | 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 |
| 임대차 등 | 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 | — |
| 임대차 등 | 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 | — |
| 임대차 등 | 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 | — |
| 임대차 등 | 15억원 이상 | 1천분의 6 | — |
잔금 직전, 등기부를 한 번 더 떼고 중개보수를 낸다
등기부는 잔금을 보내기 직전에 다시 뗍니다. 계약 뒤 새 근저당·가압류가 올라오지 않았는지, 지우기로 한 권리가 남아 있지 않은지 봅니다. 검단 아파트 매매는 등기일자가 표시된 2,270건에서 계약일부터 등기일자까지 중위 67일이 걸렸습니다(2025년 10월~2026년 9월 계약).
중개보수는 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날에 냅니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
자주 묻는 질문
Q. 검단신도시 84㎡ 아파트 매매 중개보수는 얼마까지인가요?
A. 인천은 시행규칙 별표 1을 따라, 2억원 이상 9억원 미만 매매는 거래금액의 1천분의 4가 한쪽 상한입니다. 2025년 10월~2026년 9월 사업지구 84㎡대 매매 중위값 6억1,300만원이면 245만2,000원입니다.
Q. 부동산 계약 전 등기부는 언제 확인하나요?
A. 계약서에 서명하기 전과 잔금을 보내기 직전, 적어도 두 번입니다. 검단 아파트 매매는 계약일에서 등기일자까지 중위 67일이 걸려 그사이 바뀐 것이 없는지 다시 봅니다.
Q. 검단 신축 아파트 전세는 무엇을 더 확인하나요?
A. 등기부의 소유자가 계약 상대와 같은지입니다. 사용승인 뒤에도 분양권으로 신고된 거래가 있어 계약 상대가 아직 소유자로 등기되지 않았을 수 있고, 신탁 등기가 있으면 신탁원부도 봅니다.
확인한 자료
법령은 2026년 10월 12일 국가법령정보센터 현행 원문(공인중개사법·시행령·시행규칙 2026년 8월 28일 시행, 인천광역시 주택 중개보수 등에 관한 조례 2024년 11월 11일 시행)과 대조했습니다. 실거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템 검단구 당하·원당·마전·불로동 원자료(2026년 10월 5일 조회)에서 해제 신고와 그 짝을 뺐고, 84㎡대는 전용 84·85㎡ 구간입니다. 사용승인일은 K-apt, 시행사는 청약홈(2026년 10월 8일 조회) 기준입니다.
여섯 가지는 돈이 오갈 때마다 그 앞에서 짚는 순서이니 계약 일정표에 적어 두시기 바랍니다.
대표 사진: Vincent van Zeijst, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용(3:2로 잘라 쓰고 학교 이름·건물 글자 흐림 처리).
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